نهاية مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار في القانون اليمني
*نهاية مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار في القانون اليمني*
*أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين*
*الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء*
https://am-shjaaaldeen.blogspot.com/2024/04/blog-post_7.html?m=1
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
▪️
في الواقع العملي يقع الخلط بين التجديد الضمني لعقد الإيجار والتجديد التلقائي لعقد الإيجار،مع ان هناك فرق بين التجديدين، فالتجديد التلقائي لعقد الإيجار هو عبارة عن إتفاق مسبق بين المؤجر والمستأجر على تجديد العقد تلقائيا عند انتهاء مدته، وذلك عن طريق تضمين عقد الإيجار بندا ينص على أن عقد الإيجار عند إنتهاء مدته المحددة في العقد يتجدد تلقائيا دون حاجة إلى أي إتفاق جديد بين الطرفين، حيث يتجدد العقد تلقائيا بنفس الشروط والمدة المذكورة في العقد الذي يرد فيه بند التجديد التلقائي، اما التجديد الضمني لعقد الإيجار فيكون حينما لايرد في عقد الإيجار بند ينص على التجديد التلقائي، ففي هذه الحالة ينتهي العقد بإنتهاء مدته بيد أنه إذا استمر المستأجر في الإنتفاع بالعين بعد إنتهاء مدة الإيجار من غير إعتراض من المؤجر الذي يستمر في قبض الإيجار، ففي هذه الحالة يقع التجديد الضمني لعقد الإيجار، وقد حدد قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اليمني مفهوم التجديد الضمني لعقد الإيجار وحدد بداية ونهاية مدة التجديد الضمني وكيفية إنتهاء هذه المدة وحالات إنتهاء هذه المدة، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 9-12-2018م في الطعن رقم (60402)، المسبوق بالحكم الابتدائي الذي قضى بأنه (لما كان المقرر قانوناً في المادة (78) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر أن عقد الإيجار ينقضي بنهاية مدته دونما حاجة إلى تنبيه بالإخلاء مالم يتفق على خلاف ذلك، ولخلو عقد الإيجار من إشتراط التنبيه بالإخلاء وإنما تضمن نص صريح على تجديد العقد لمدة مماثلة، فإن ذلك لا يعني أن العقد قد تجدد تلقائياً وإنما لابد من إتفاق الطرفين مجدداً على نحو صريح على تجديد العقد، وهو مالم يتحقق في هذه القضية، وبداهة أن إستمرار المدعى عليه في الإنتفاع بالعين دونما إعتراض من المؤجر المدعي على ذلك وإستمراره في قبض الإيجار لا يعني تجديد العقد تجديدا صريحاً وإنما تجديد ضمني، وفقاً للمادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وبمقتضاها ينتهي التجديد الضمني إما بتجديد العقد حسبما يتراضيان عليه وإما بمطالبة المؤجر للمستأجر بإخلاء العين لإنتهاء المدة، وهذا ما لم يتحقق في هذه القضية)، وقد أيدت الشعبة الاستئنافية الحكم الابتدائي، وقد جاء ضمن أسباب الحكم الاستئنافي (أن المستأنف اجتز نص المادة (79) إيجار بما يتناسب مع هواه وترك الجزء الآخر من المادة وهو الأهم، حيث تنص هذه المادة على أنه: إذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون أن يعترض المؤجر على ذلك أعتبر عقد الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى إلى وقت مطالبة المالك بإنتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه)، وعند الطعن بالنقض في الحكم الاستئنافي أقرت الدائرة التجارية الحكم الاستئنافي، وقد ورد ضمن أسباب حكم المحكمة العليا: ((اما نعي الطاعن فهو غير سديد، فالحكم الاستئنافي قد أوضح أن الطاعن حين إستئناف الحكم قد ابتسر نص المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فاستدل الطاعن بجزء من المادة وترك الجزء الآخر، وفي ذلك ما يكفي لإلتفات هذه الدائرة عما حاجج به الطاعن في عريضة الطعن، فالحكم الاستئنافي والحكم الابتدائي لم يخرجا عن تطبيق النص القانوني المشار إليه))، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الأتية:
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
*▪️
الوجه الأول: ماهية التجديد الضمني لعقد الإيجار في القانون اليمني:
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
▪️
التجديد الضمني لعقد الإيجار: هو بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار المحددة في عقد الإيجار السابق، فيبقى المستأجر في العين ينتفع بها بدون اعتراض من المالك المؤجر بل أن المؤجر يقوم بقبض الإيجار بعد إنتهاء مدة عقد الإيجار، ويشترط للتجديد الضمني ان لايكون قد وقع إتفاق جديد بين المؤجر والمستأجر بعد إنتهاء مدة العقد المنتهى.
ويتم التجديد الضمني لعقد الإيجار بقبول وإيجاب ضمنيين، فأما الإيجاب الضمني فيتحقق ببقاء المستأجرفي العين المؤجرة قاصدا الانتفاع بها، فلو بقي المستأجر في العين لمرض أو لظروف طارئـة منعته من إخلاء العين أو لأي سبب آخر غير الرغبة في الإنتفاع بالعين ، فلا يعد العقد حينئذ قد تجدد ضمنا، وكذا لايعد تجديداً ضمنيا للعقد إذا أخلى المستأجر العين واستبقى المفاتيح في يده حتى يصفى الحساب بينه وبـين المـؤجر؛ لأن الإخلاء في هذه الحالة يدل على أن نية المستأجر لم تنصرف إلى التجديد الضمني ، أما القبول الضمني بتجديد عقد الإيجار فيصدر من مالك العين المؤجرة، ويتحقـق القبول بـأمرين: أولهما علم المؤجر ببقاء المستأجر في العين بنية التجديد الضمني، وثانيهمـا: عدم إعتراض المؤجر على بقاء المستأجر في العين بعد إنتهاء مدة عقد الإيجار السابق ، وقرينة ذلك: أن يسكت المؤجر على هذا الوضع مدة كافية للدلالة علـى موافقتـه علـى التجديد الضمني. (اثر الأجل في أحكام عقد الإجارة في الفقه والقانون المدني، وفيق سامي السائح، رسالة ماجستير، ص103).
وفي هذا المعنى نصت المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة فيما بين المؤجر والمستأجر اليمني على أنه (اذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون ان يعترض المؤجر على ذلك اعتبر الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى إلى وقت مطالبة المالك بانتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه)، غير ان عقد الايجار لا يتجدد ضمنياً اذا كان قد سبق للمؤجر أو المستأجر ان قام بتنبيه الآخر بإخلاء العين، وفي هذا الشأن نصت المادة (81) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه (لا يعتبر تجديداً ضمنياً للعقد إستمرار المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد ثبوت تنبيه احد الطرفين للأخر بالاخلاء).
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
*▪️الوجه الثاني: الفرق بين التجديد الضمني والتجديد التلقائي لعقد الإيجار:*
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
▪️
التجديد التلقائي لعقد الإيجار هو: عبارة عن إتفاق مسبق بين المؤجر والمستأجر على تجديد عقد الإيجار تلقائيا عند انتهاء مدته، وذلك عن طريق تضمين عقد الإيجار بندا ينص على أن عقد الإيجار عند إنتهاء مدته المحددة في العقد يتجدد تلقائيا دون حاجة إلى أي إتفاق جديد بين الطرفين، حيث يتجدد العقد تلقائيا بنفس الشروط والمدة المذكورة في العقد الذي يرد فيه بند التجديد التلقائي، اما التجديد الضمني لعقد الإيجار فيتحقق حينما ينتهي عقد الإيجار ولم يتضمن هذا العقد بندا ينص على تجديد العقد تلقائيا اي لم يرد في العقد بند ينص على أن العقد يتجدد تلقائيا من دون حاجة إلى إتفاق بين الطرفين، وهذا هو الفرق بين التجديد التلقائي لعقد الإيجار والتجديد الضمني لعقد الإيجار ، وكذا ينبغي لوجود التجديد الضمني للعقد أن لايكون هناك إتفاق لاحق للعقد المنتهي بين المؤجر والمستأجر على إنشاء عقد جديد بل يلزم لوجود التجديد الضمني ان يسكت المؤجر والمستأجر ، فيعد سكوت المؤجر وقبضه للايجار قبولاً ضمنياً بالإيجاب الضمني الصادر عن المستأجر والمتمثل بإستمرار في الانتفاع بالعين المؤجرة ، ففي هذه الحالة يتم التجديد الضمني للعقد ، فيعتبر التجديد الضمني عقداً ضمنيا يتم بإيجاب وقبول ضمنيين، ذلك أن بقاء المستأجر في الإنتفاع بالعين المؤجرة بعد انتهاء الإيجار يعد إيجاباً ضمنياً بتجديد العقد ما لم يتبين من الظروف والقرائن عكس ذلك، كما يعد عدم إعتراض المؤجر على ذلك وقبضه للايجار قبولاً ضمنياً للتجديد ما لم يتبين من الظروف خلاف ذلك، ويشترط للقول بالتجديد الضمني لعقد الإيجار أن تكون مدة الإيجار محددة ومعينة في عقد الإيجار السابق وان تكون قد انقضت ، كما يشترط أن لا يكون المؤجر قد أخطر المستأجر بإخلاء العين، ويشترط أيضا أن يبقى المستأجر في العين قاصداً تجديد العقد وأن يعلم المؤجر بذلك فيسكت، وقد قررت المحكمة العليا في اليمن في حكم أصدرته بتاريخ 9/6/2007م في الطعن رقم 29627لسنة 1428هـ بأن (عقد الإيجار يتجدد ضمنياً بدفع الإيجار وقبول المؤجر بالأجرة واستلامه لها عن المدة التالية لإنتهاء عقد الإيجار).
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
*▪️
الوجه الثالث: مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار:*
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
▪️
نصت المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر على أنه (اذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون ان يعترض المؤجر على ذلك اعتبر الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى إلى وقت مطالبة المالك بانتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه)، فقد صرح هذا النص بأن عقد الإيجار يتجدد ضمنياً منذ تاريخ إنتهاء مدة العقد السابق وحتى تاريخ أو وقت مطالبة المالك بإنتهاء العقد الضمني أو تجديده بما يتراضيان عليه حسبما ورد في النص السابق، و بموجب هذا النص فان مدة التجديد الضمني غير محددة، إذ انها تظل سارية لمدة غير معينة حتى يقوم مالك العين المؤجرة بمطالبة المستاجر بإخلاء العين، وهذه المطالبة قد تصدر من المؤجر في اي وقت يشاء، وكذلك تكون تظل مدة التجديد الضمني نافذة حتى بتراضي المؤجر والمستأجر ويقوما بإبرام عقد إيجار جديد، والفترة السابقة للمطالبة بالإخلاء أو إبرام عقد الإيجار الجديد هي مدة أو فترة التجديد الضمني لعقد الإيجار وهذه المدة غير معينة .
فمدة التجديد الضمني غير معينة أو محددة بوقت معين، ولذلك فإنها لا تكون مماثلة للمدة الأصلية المذكورة في عقد الإيجار السابق وإنما تكون محددة إلى اجلين، الاجل الأول: وقت مطالبة المالك للمستأجر بإخلاء العين، والاجل الثاني: إبرام إتفاق عقد إيجار جديد بين الطرفين.
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
*▪️
الوجه الرابع: مدى لزوم إشعار المستأجر قبل مطالبته بإخلاء العين اثناء فترة التجديد الضمني للعقد:*
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
▪️
سبق القول ان مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار غير محددة أو معينة وأنها ليست مماثلة للمدة المحددة في العقد السابق الذي تجدد ضمنيا،لأن المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر المستأجر قد صرحت بأن مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار تبدأ بنهاية عقد الإيجار السابق وتنتهي في الوقت الذي يقدم فيه المؤجر مطالبته للمستأجر بإخلاء العين من غير أن يتم تحديد مدة التجديد الضمني، فضلا عن ان المادة (79) لم تشترط ان يسبق المطالبة بالإخلاء إشعار بالإخلاء ،وعلى هذا الأساس فإن الإشعار المقرر في المادة (89) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر لا يسري على مطالبة المؤجر للمستاجر بالإخلاء اثناء فترة التجديد الضمني حسبما قضى الحكم محل تعليقنا ، علما بأن المادة (89) قد نصت على أنه (اذا رغب المؤجر او المستأجر في انهاء عقد الايجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك اشعار الطرف الاخر قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة أشهر بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مدة العقد اقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر او المستأجر ملزما،ً كل ذلك مالم يتم الاتفاق على غير ذلك او نص القانون على مدة أقل)، فالاشعار المقرر في هذه المادة يتناول عقد الإيجار الذي لم تنتهي مدته بعد، في حين أن العقد الذي تجدد ضمنيا قد انتهت مدته، وبفعل التجديد الضمني صارت له مدة غير محددة، فكيف يتم الإشعار قبل إنتهاء مدة غير المحددة؟ اما إذا كان عقد الإيجار السابق قد تضمن إلتزام المؤجر بإشعار المستأجر قبل المطالبة بإخلاء العين المؤجرة فإنه يلزم المؤجر أن يقوم بإشعار المستأجر بإخلاء العين فيظل المستأجر شاغلاً للعين المؤجرة خلال فترة الإشعار المذكور في عقد الإيجار السابق الذي تجدد ضمنياً، وقد كان جانب من النقاش في الحكم محل تعليقنا قد تناول هذه المسألة، وقد ألمح الحكم محل تعليقنا بأنه إذا كان عقد الإيجار السابق الذي تجدد ضمنياً قد تضمن في بنوده إلتزام المؤجر بإشعار المستأجر قبل المطالبة بإخلاء العين المؤجرة فإنه يلزم المؤجر أن يقوم بإشعار المستأجر بإخلاء العين فيظل المستأجر شاغلاً للعين المؤجرة خلال فترة الإشعار المذكور في عقد الإيجار السابق الذي تجدد ضمنياً،اما اذا لم يتضمن عقد الإيجار السابق بندا ينص على أن الإشعار قبل الإخلاء فلا يلزم المؤجر إشعار المستأجر.
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
*▪️
الوجه الخامس: نهاية التجديد الضمني لعقد الإيجار:*
▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂
▪️
بينت المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر اليمني بينت كيفية نهاية مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار ، فقد نصت هذه المادة على أنه (إذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون أن يعترض المؤجر على ذلك أعتبر الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى إلى وقت مطالبة المالك بإنتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه)، فوفقاً لهذا النص فإن مدة التجديد الضمني غير محددة بالاشهر وإنما محددة من حيث بدايتها ونهايتها، فهي تبدأ من تاريخ إنتهاء عقد الإيجار السابق وتنتهي اما بتاريخ مطالبة المؤجر بإخلاء العين أو بتاريخ إبرام عقد إيجار جديد فيما بين المؤجر والمستأجر، فمدة التجديد الضمني لعقد الإيجار تنتهي بمطالبة المؤجر للمستأجر بإخلاء العين المؤجرة أو بإبرام عقد إيجار جديد بين المؤجر والمستأجر يحل محل عقد الإيجار السابق الذي تجدد ضمنياً، وبما أن مدة التجديد الضمني ليست محددة، فيحق للمؤجر مطالبة المستأجر بإخلاء العين في أي وقت خلال مدة التجديد الضمني، ومن جانب آخر يحق للمستأجر والمؤجر إبرام عقد إيجار جديد يحل محل عقد الإيجار السابق.
فقد حددت المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر حددت اجلين لانتهاء مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار: الأجل الأول: وهو مطالبة المؤجر للمستأجر بإخلاء العين، ولم يشترط القانون في المطالبة بإخلاء العين شكلاً معيناً أو طريقة معينة فتجوز المطالبة بأي صيغة أو وسيلة شريطة ان يتم إثبات وصول المطالبة إلى علم المستأجر، اما الاجل الثاني: الذي تنتهي عنده مدة التجديد الضمني فهو: إبرام عقد إيجار جديد بين المؤجر والمستأجر بحسب مايتم التراضي عليه بين المؤجر والمستأجر ، فينهي هذا العقد الجديد مدة التجديد الضمني، ويحل هذا العقد الجديد محل العقد السابق المنتهي الذي تجدد ضمنياً، والله اعلم.
https://t.me/AbdmomenShjaaAldeen
تعليقات
إرسال تعليق