مدى لزوم الإشعار بإنهاء عقد الإيجار وإخلاء العين

 *مدى لزوم الإشعار بإنهاء عقد الإيجار وإخلاء العين*

*أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين*

*الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء*

https://am-shjaaaldeen.blogspot.com/2024/03/blog-post_14.html?m=1

▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂

▪️

نصت المادة (89) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر المستأجر على وجوب قيام الراغب في إنهاء عقد الإيجار وإخلاء العين باشعار الطرف الآخر برغبته في إنهاء العقد قبل انتهاء مدته بثلاثة أشهر بالنسبة للمساكن وستة أشهر بالنسبة لغير المساكن، بيد ان هذا النص ذاته قد أجاز للمؤجر والمستأجر ان يتفقا على خلاف ماورد في هذا النص، ومؤدى ذلك أنه يجوز للمؤجر والمستأجر الإتفاق على إخلاء العين متى رغب احدهما بذلك من غير حاجة إلى إشعار أو تنبيه بالإخلاء، فإذا ثبت هذا الإتفاق فيجب على الطرفين المؤجر والمستأجر إخلاء العين في اي وقت يبدي احدهما رغبته في الإخلاء من غير حاجة إلى إشعار أو تنبيه، حسبما قضى الحكم الصادر عن الدائرة المدنية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 7-3-2017م في الطعن رقم (58462)، الذي ورد ضمن أسبابه: ((فقد تبين للدائرة: أن قول الطاعن المستأجر:بأن المؤجر لم يقم بإخطاره أو تنبيهه بإخلاء العين عملاً بالمادة (89) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، والدائرة تجد: أن قول الطاعن مردود عليه: بأن عقد الإيجارالمبرم بين الطرفين قد تضمن شرطاً خلاصته: أنه إذا طلب المالك الدكان والشقة فعلى المستأجر إخلائهما من دون قيد أو شرط، وقد استند الحكم الاستئنافي إلى ذلك في أسبابه، وتلك الأسباب سائغة كافية وافية وسليمة صحيحة لها أصل في الأوراق مما يتعين معه رفض الطعن))، وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسبما هو مبين في الأوجه الأتية: 

▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂

*▪️

الوجه الأول: التنبيه والإشعار بإنهاء عقد الإيجار في قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر:*

 ▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂

▪️

استعمل القانون المشار إليه مصطلحي التنبيه والإشعار بإنهاء عقد الإيجار ، والظاهر من خلال صيغة النص القانوني المتضمن الإشعار بإنهاء عقد الإيجار أنه نص غير أمر اي نص مكمل ، فقد صرح النص ذاته بأنه يجوز للمؤجر والمستأجر الإتفاق على خلاف ما ورد في النص أي عدم لزوم الإشعار بإنهاء العقد وإخلاء  العين المؤجرة، حسبما ورد في المادة (89) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر التي استند إليها الحكم محل تعليقنا في قضائه بجواز الإتفاق على عدم وجود الإشعار بالإخلاء، فقد نصت المادة (89) على أنه (إذا رغب المؤجر والمستأجر في إنهاء عقد الإيجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك إشعار الطرف الآخر قبل ثلاثة أشهر من إنتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة شهور بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مدة العقد أقل من المدة المحددة للتنبيه، فلا يكون المؤجر أو المستأجر ملزماً بالتنبيه، كل ذلك مالم يتم الإتفاق على غير ذلك أو نص القانون على مدة أقل)، ومن خلال إستقراء هذا النص القانوني يظهر أنه نص غير آمر بل نص مكمل ، لأنه قد تضمن في نهايته عبارة (كل ذلك مالم يتم الإتفاق على غير ذلك)، فهذا يعني أن النص المشار اليه مكمل غير آمر، أي أنه يجوز للمؤجر والمستأجر الإتفاق على إنهاء عقد الإيجار وإخلاء العين من غير حاجة إلى الإشعار أو التنبيه بالإخلاء، فقد دلت صيغة النص على جواز الإتفاق على إنهاء العقد والإخلاء من غير أن يسبق ذلك التنبيه أو الإشعار بإنهاء العقد وإخلاء العين. 

▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂

*▪️

الوجه الثاني: جواز الإتفاق بين المؤجر والمستأجر على إنهاء عقد الإيجار وإخلاء العين من غير حاجة إلى الإشعار أو التنبيه بإنهاء العقد:*

▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂

▪️

نصت المادة (89) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر السابق ذكرها نصت على جواز الإتفاق بين المؤجر والمستأجر على إنهاء عقد الإيجار من غير حاجة إلى تنبيه أو إشعار، فإذا ثبت هذا الإتفاق فأنه يحق للمؤجر أن يطلب من المستأجر إخلاء العين المؤجرة في اي وقت  من غير حاجة إلى الإشعار المسبق له بالإخلاء، وبالمقابل يحق للمستأجر أن يخلي العين المؤجرة متى شاء من غير حاجة إلى إشعار المؤجر برغبته بالإخلاء. 

وقد تضمنت المادة (89) السابق ذكرها تضمنت عبارة (مالم يتم الإتفاق على غير ذلك)، دون أن تحدد هذه العبارة وقت الإتفاق بين المؤجر والمستأجر أو الوثيقة التي تتضمن هذا الإتفاق، ومؤدى ذلك أن الإتفاق قد يقع بين المؤجر والمستأجر عند إبرام عقد الإيجار، فيكون هذا الإتفاق على هيئة بند من بنود عقد الإيجار أو شرط من شروطه، كما قد يقع الإتفاق بعد إبرام عقد الإيجار في وثيقة مستقلة غير وثيقة عقد الإيجار. 

▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂

*▪️

الوجه الثالث: لزوم الإتفاق بين المؤجر والمستأجر على إنهاء عقد الإيجار وإخلاء العين من غير حاجة إلى إشعار أو تنبيه بالإنهاء:*

▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂▂

▪️

بما أن هذا الإتفاق قد ورد كشرط في عقد الإيجار أو في وثيقة أخرى تالية لعقد الإيجار، فإن هذا الإتفاق ملزمٍ لطرفيه، عملاً بالقاعدة الشرعية والقانونية (العقد شريعة المتعاقدين)، طالما أن النص القانوني ذاته قد اجاز للمؤجر والمستأجر الإتفاق على عدم لزوم الإشعار أو التنبيه، ومن مقتضيات لزوم هذا الإتفاق أنه يجب على المؤجر والمستأجر تنفيذ هذا الإتفاق بحسن نية ومن تلقاء انفسهم، كما يحق للقضاء أن يحمل المتعاقدين على تنفيذ اتفاقهما إذا طلب أحد المتعاقدين من القضاء ذلك، والله اعلم.

https://t.me/AbdmomenShjaaAldeen