مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار

 مدة التجديد الضمني لعقد الإيجار

أ.د/ عبدالمؤمن شجاع الدين

الأستاذ بكلية الشريعة والقانون – جامعة صنعاء

يثور جدل بشأن مدة التحديد الضمني لعقد الإيجار حيث يذهب غالبية الباحثين إلى ان عقد الإيجار يتحدد ضمنياً للمدة إلى قيام المؤجر بإخطار المستأجر بإخلاء العين في حين تذهب قلة إلى ان مدة التجديد الضمني تكون لمدة مماثلة لمدة الإيجار المتفق عليها سابقاً في عقد الايجار الاصلي، ولأهمية هذه المسألة وتكرار حدوثها فقد اخترنا التعليق على الحكم الصادر عن الدائرة التجارية بالمحكمة العليا في جلستها المنعقدة بتاريخ 25/2/2017م في الطعن رقم (58625) وتتلخص وقائع هذه القضية ان احد التجار استأجر محلاً لمباشرة اعماله التجارية وبعد انتهاء مدة الإيجار طلب المؤجر من المستأجر اخلاء العين فقام المستأجر  بتقديم دفع مفاده:ان العقد قد تجدد ضمنيا لمدة مماثلة ،ً لان المؤجر لم يشعره الا بعد انتهاء مدة الإيجار الأصلية ولذلك فان مدة الإيجار قد تجددت لمدة مماثلة للمدة الأصلية، وقد توصلت المحكمة الابتدائية الى الحكم باخلاء العين، وقد ورد في أسباب حكمها (ان دفاع المدعى عليه لو كان صحيحاً لترتب على ذلك النتيجة ذاتها لان فترة التجديد الضمني لا تكن مثل فترة العقد المنتهي وانما إلى وقت اخطار المستأجر ومطالبته بالاخلاء وفقاً للمادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، أي ان التجديد يكون إلى وقت الاشعار ومرور فترة التنبيه بالإخلاء) فلم يقبل المستأجر بالحكم الابتدائي فقام باستئنافه إلا أن الشعبة التجارية رفضت الاستئناف وقضت بتأييد الحكم الابتدائي فلم يقنع المستأجر فقام بالطعن بالنقض في الحكم الاستئنافي فرفضت الدائرة التجارية الطعن وأقرت الحكم الاستئنافي، وقد ورد في أسباب حكم المحكمة العليا (حيث نعى الطاعن ان محكمتي الموضوع قامتا بتفسير وتطبيق المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر تفسيرا مخالفا للقانون حين اعتبرتا ان فترة التجديد الضمني لعقد الإيجار لا تكون بنفس فترة العقد المنتهي وإنما إلى وقت مطالبة المالك المؤجر للمستاجر بإخلاء العين ،فقد ذكر الطاعن أن ما ذهبت اليه المحكمتان يعد تأويلاً فاسداً للمادة السابق ذكرها لان عقد الإيجار ينص صراحة على أنه عند عدم الاخطار بالاخلاء فان العقد يتجدد ضمنياً لفترة مقبلة، وبرجوع هذه الدائرة إلى الحكم الاستئنافي فقد تبين أن نعي الطاعن غير مؤثر وغير منتج لان الحكمين الابتدائي والاستئنافي قد سببا هذه الجزئية تسبيباً واقعياً وكافياً وسائغاً موافقاً لما هو مقرر شرعاً وقانوناً) وسيكون تعليقنا على هذا الحكم حسب ماهو مبين في الأوجه الأتية :

الوجه الأول : التجديد الضمني للإيجار في القانون :

التجديد الضمني للإيجار هو بقاء المستأجر في العين المؤجرة بعد انتهاء مدة الإيجار الاصلية بدون اعتراض من المالك المؤجر، فقد نصت المادة (79) من قانون تنظيم العلاقة فيما بين المؤجر والمستأجر على أنه (اذا انتهى عقد الإيجار وظل المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة دون ان يعترض المؤجر على ذلك اعتبر الإيجار متجدداً ضمنياً بشروطه الأولى إلى  وقت مطالبة المالك بانتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه) غير ان عقد الايجار لا يتجدد ضمنياً اذا كان قد سبق للمؤجر ان قام بتنبيه المستأجر بإخلاء العين، وفي هذا المعنى نصت المادة (81) من القانون ذاته على أنه (لا يعتبر تجديداً ضمنياً للعقد استمرار المستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة بعد ثبوت تنبيه احد الطرفين للأخر بالاخلاء).

الوجه الثاني : مدة التجديد الضمني للإيجار :

نصت المادة (79) من القانون السابق ذكره على اعتبار الإيجار (متجدداًً ضمنياً بشروطه الأولى إلى وقت مطالبة المالك بإنتهاء العقد أو تجديده بما يتراضيان عليه) فوفقاً لهذا النص فان مدة التجديد الضمني لا تكون مثل المدة الأصلية وإنما تكون محددة إلى اجلين، الاجل الأول : وقت مطالبة المالك للمستأجر بإخلاء العين حتى لو تم اشعار المستأجر أو اخطاره في أي وقت يتم فيه الاشعار أو الاخطار، فلم يشترط القانون في المطالبة شكلاً معيناً أو طريقة معينة فتجوز المطالبة بأي صيغة أو وسيلة شريطة ان يتم إثبات وصول المطالبة إلى علم المستأجر، اما الاجل الثاني : الذي تنتهي عنده مدة التجديد الضمني فهو : صدور اتفاق بين المؤجر والمستأجر على تجديد العقد تجديداً صريحاً بما يتراضيا عليه، فقد تكون مدة الإيجار ومبلغ الإيجار اكثر أو اقل مما هي عليه في العقد السابق المنتهي.

الوجه الثاني : مدى لزوم امهال المستأجر لإخلاء العين عند التجديد الضمني للعقد:

 فقد سبق القول ان مدة التجديد الضمني للإيجار تنتهي بوقت مطالبة المؤجر للمستأجر بإخلاء العين، فعندئذ المطالبة ينبغي إتباع القواعد العامة التي تقتضي ان يقوم المؤجر بإمهال المستأجر لاخلاء العين المدة المقررة في العقد أو في القانون، فمثلاً اذا كان عقد الإيجار الأصلي قد صرح بأنه يجب على المؤجر اذا اراد اخلاء العين اخطار المستأجر قبل ثلاثة اشهر فانه يجب على المؤجر ان يمهل المستأجر الذي تجدد عقده ضمنيا مدة ثلاثة أشهر لإخلاء العين يتم احتسابها من تاريخ مطالبة المؤجر للمستأجر باخلاء العين، كما لو ان عقد الإيجار الأصلي لا زال قائماً بإعتباره قد تجدد ضمنياً، وقد نظمت اشعار الاخلاء المدة (89) من قانون المؤجر والمستأجر التي نصت على أنه (اذا رغب المؤجر او المستأجر في انهاء عقد الايجار فعلى الطرف الذي يرغب في ذلك اشعار الطرف الاخر قبل ثلاثة اشهر من انتهاء مدة العقد بالنسبة للمساكن وستة أشهر بالنسبة لغيرها من المباني مالم تكن مدة العقد اقل من المدة المحددة للتنبيه فلا يكون المؤجر او المستأجر ملزما،ً كل ذلك مالم يتم الاتفاق على غير ذلك او نص القانون على مدة أقل) فوفقاً لهذا النص يجوز ان تزيد أو تقل مدة الامهال للإخلاء بحسب اتفاق المؤجر والمستأجر، والله اعلم.